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杭州地价飞涨 中小开发商退出杭州舞台?

“现在开发商手头如果没有10个亿,根本就没有机会拿到中意的地块了。”

方进(化名),杭州某中型开发公司的营销总监,戏称“再这样下去要下岗了。”由于楼盘卖得很快,原本负责营销的方进按照老板的指示,“不务正业”干起了前期投资,到处寻找合适的地块,以谋求持续发展。但是杭州不断上扬的地价,却又让他屡屡碰壁,一向忙碌的他陷入了“无事可干”的尴尬境地。

就在方进说这话的前几天,位于运河边上的原“杭一棉”地块,被刚刚在香港上市的远洋地产,以及来自北京的莱福建设联手竞得,出让总价22.26亿元,楼面价高达15588元/平方米,让不少实力不够雄厚的开发商咋舌。

事实上,在目前的杭州,跟方进类似情况的中小开发商有很多。他们虽然规模不大,但已经开发的项目为他们积攥了不少客户资源,只是手头没有足够的土地储备,又没有足够的实力去跟不断进入的外来房产大鳄拼抢,辛苦积累的品牌,很有可能付之一炬。他们,进退两难。

那么,面对众多实力雄厚的上市公司蚕食杭州土地市场,杭州本土的中小房企又该何去何从?

新政加大资金压力

除了拿地成本越来越高之外,等待着众多中小开发商的还有“39号令”、“银行放贷收紧”等众多新政。这些新政让许多手头还有余钱的开发商,也只能“望地兴叹”。

已经于11月1日起实施的国土资源部第39号令(《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》)规定:未缴清全部土地出让价款,不得发放土地证,也不得按出让价款缴纳比例分割发放土地证。

国土资源部最近出台的“土地重拳”还包括,每宗地开发建设时间原则上不得超过3年,确保供应出去的土地能够及时形成住房有效供应;加大闲置土地处置力度,对超出合同约定动工开发日期满一年未动工开发的,要依法征收土地闲置费,满两年未动工开发,坚决无偿收回等等。

业内人士认为,这些新政,意味着之前众多小开发商靠买房人的钱滚动开发这个四两拨千斤的太极招数,再也使不上力。

与此同时,开发商通过拿到一块地到银行循环贷款这一“空手套白狼”的法宝,也开始行不通了。

一位开发商告诉记者,目前银行向开发商贷款,必须满足“四证齐全、自有资金至少占到总投资额35%以上”等条件,这些条件把不少急需银行“充血”的开发商,挡在了门外。此外,自2004年10月至今,央行连续9次加息,这也意味着房地产开发商,从银行获得资金的难度进一步加大。

这位开发商告诉记者,目前杭州有开发商几百家,但是真正有健全融资渠道的房企,则屈指可数。这些资金实力还不是很雄厚的中小企业,今后如何在激烈的竞争中胜出,前景显然有些渺茫。

资本实力的搏杀

中小房企这种前景,从最近杭州的土地出让市场上,已经初露端倪。

外来的房产大鳄香港九龙仓、远洋地产、雅戈尔和本地的绿城、广宇等已经上市的房产公司,最近频频出手拿地,而一些急需储备土地、但资金实力还不是很雄厚的公司,虽拼尽全力,却每每败下阵来,铩羽而归。

“杭州楼市跟以前不一样了,那就是资本市场与房产市场已经紧密结合在一起。开发商之间的竞争,已经不是单纯产品之间的竞争,而是要看资金。谁最有资金实力,谁就是老大。”

蔡华军,杭州工信房产总经理助理,涉足楼市多年。他认为,对于一些已经上市,融资渠道比较通畅的公司来说,拿高价地并不是什么难事,但是对于单纯靠房屋买卖赢利的公司,那么最近出让的这些地块,就真正是一些“天价地”了。相对只能靠项目销售回笼资金、对资金链要求也很高的公司来说,上市公司可以通过资本市场来圈地,对于项目周期要求也不是很严格。长此以往,一些实力不是很雄厚、没有实力拿地、手头没有土地储备的公司,就只能慢慢退出历史舞台。

浙江大学投资研究所所长赵杭生同样认为,目前杭州土地市场已经出现了一定程度的垄断状况,马太效应将会愈演愈烈,小公司在土地市场的话语权将逐渐减少,地段、环境、规模较好的地块,将更加集中在少数开发商手中,行业集中程度会越来越高。

“前几年大家都认为,楼市盘整的时候,对行业是一种洗牌,但其实楼市过于火爆,对于行业也是一种洗牌。跟上市公司比起来,小公司现在基本上连喘息的机会都不太有了。对于我们这种原本一心想要做品牌,但现在面临‘断食’危险的公司来说,实在有点可惜了。”

一位开发商在接受记者采访时,不无遗憾地表示。

而方进也表示,其实最近一段时间房子卖得太快,对于整个房地产行业并不是好事。“开发公司不按规则出牌,‘惜售’等不规范行为层出不穷。销售人员对购房者粗暴对待,服务水平再次下降,一切又回到了几年前。”他认为,这让公司原先辛苦修炼的“内功”,前功尽弃。

要地还是要资金

那么,面对来势汹汹的竞争者,中小开发商是继续抗战到底,还是就此隐退?

对于许多手中有回笼资金、手中没有项目可以开发、但还想在房地产行业干下去的开发商来说,目前一个迫切需要解决的问题显然是:到底是紧握现金流?还是奋勇拿地?

事实上,今年的火爆行情,让许多之前楼盘销售停滞的开发商着实高兴了一场。但是,如果想要继续在土地市场上拿地的开发商,却有些笑不出来了。因为,土地价格似乎已经“失控”。

一位新近刚在城北拿到土地的开发商举了个例子,这块土地的总建筑面积为12万平方米,出让价7亿元,而之前他在滨江做的一个项目,总建筑面积32万平方米,土地出让总价也仅8个亿,中间仅仅相隔了三四年的时间。这位开发商叹道,现在很多地块最终的出让价格,基本上都要在起拍价的3倍以上。所以说,中小开发商能拿到地算是比较幸运的。

对于目前拿地,不少开发商显得颇有顾虑。

滨江一位开发商告诉记者,趁现在这样的“风头浪尖”去拿地,没有这个必要。因为他认为,目前的土地价格涨得“有点离谱”,现在很多出让的地块价格,实际上已经是3-5年后的价格,并且是在开发商对房价每年涨30%的预期上。但是,这个预期能不能实现,还是个问题。实力雄厚的大公司可以借助资本力量随便“砸钱”,但是,家当并不很富裕的小公司,就不可能这么洒脱了。

对此,杭州另一位不愿意透露姓名的开发商也表示,“别人疯狂的时候我要冷一下,静等合适时机出击,把钢用在刀刃上”。并且,他认为这个时候已经不远了。他说,目前的行情扑朔迷离,他也明显地感觉到市场有些冷下来了。如果实力并不雄厚的公司现在去拿地,风险会比较大。不仅原来的利润要全部用来拿地,并且把钱变成土地后,还必须面对“有没有钱开发”的风险,万一资金链断裂,其后果也是不堪设想的。

中小房企何去何从

对于许多一心想要到资本市场去分一杯羹的公司来说,目前似乎已经走入了一个“上市必须有一定的土地储备,但土地储备又需要资金实力”这样一种怪圈,如何突破这种怪圈,显然颇费思量。

但是,虽然不少中小开发商面临淘汰的风险,但“八仙过海,各显神通”,许多开发商也在暗地里做些应对措施。

这些措施主要包括:与其他公司合作拿地做项目,抱团作战,提高作战能力;采用总价锁定法,放宽拿地区域,走出杭州,到发展还不是很充分的城市或者区域开发,走边缘化的路线;增加融资渠道,包括发行企业债券、与基金公司合作等等;另外,继续修炼内功,以备万一行情转冷,就能立刻发挥作用,“笑到最后”。

还有一位开发商提出这样的设想,他认为,行业资源日益集中到实力比较雄厚的公司,这也是比较正常的一种现象。对于许多资金、人才、土地等各方面资源都没有优势的中小开发商来说,其实并没有必要一定要做房产,而是可以把自己的资源有意识地转移到到大公司身上,其中一种方式,就是通过购买上市房产公司的股票,做它们的股东,“曲线救国”地涉足资本市场。 记者 吴彩萍